开发商迟迟无法交付BOB真人所售商品房购房者只能干瞪眼吗？

　　“保交楼”才能“稳民生”，这是2022年国家层面确定的重要政策目标。由于新冠病毒疫情持续带来的严重负面冲击，许多房地产建设项目一度面临停工停摆的局面，而购房者则只能望楼兴叹，掂量着自己日益增加的租房费用和偿还贷款压力。

　　那么，面对迟迟无法如期交付所售商品房的开发商，购房者只能干瞪眼吗？法律对保障购房者的合法权益又有着怎样的规定呢？

　　2001年原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确交付使用条件及日期，以及在买卖合同中不可或缺的违约责任。

　　那么当开发商逾期交付房屋时，购房者又该怎样救济权利呢？《商品房销售管理办法》第30条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

　　未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

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　　笔者认为，这里的“不可抗力”应做缩限性解释。譬如对新冠疫情而言，2020年疫情暴发初期全国各地出现大面积的停工停产，这一阶段商品房建设项目受阻而导致延迟交房可视为“不可抗力”的影响。

　　而在疫情防控常态化的2022年，某地局部疫情的发生一般并不会对建设项目的进度产生重大影响，建筑施工工地完全可通过闭环管理保障正常建设活动，且各地在政策上均给予房地产企业以优先支持，此时再以疫情影响作为延期交房的理由，显然并不能成立。

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　　也就是说，开发商未能按期交付房屋时，购房者可依法要求其继续履行合同，并依据合同约定的违约金数额或者损失赔偿额支付违约金，承担相应的违约责任。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条则规定了在违约责任约定不明确情况下的违约金数额确定标准：

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　若开发商确因自身经营问题导致楼盘“烂尾”，而购房者不愿继续等待补救结果，司法解释还赋予了购房者依法解除合同，要回购房款的选择权利。

　　《解释》第11条规定，根据民法典第563条的规定，出卖人迟延交付房屋的，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持。

　　《民法典》第566条进一步规定，合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。

　　这就是说，解除购房合同并不仅仅意味着购房者能够要回已支付的购房款，其因延迟交付所造成的其他损失也可向开发商主张赔偿。

　　实践中，很多购房者会在选购房屋时听信售楼处销售人员根据展示沙盘模型、效果图、样板间等所做的承诺，但在实际交房时却发现差距很大，沙盘上的大花园甚至会全是荒草。那么这种情况，算不算是开发商违约呢？

　　大家只需要掌握一点判断标准就足够了：是否构成违约，关键看购房合同中是否有白纸黑字的明文约定。写进合同条款里了，那大花园就不能是一片荒草；没有写进合同条款里，仅仅是售楼处的工作人员用嘴说的或者沙盘模型上展示的，则一般难以被认定为违约行为。

　　请大家牢记，售楼处的沙盘模型、效果图往往都是“仅供参考”，所购房屋是以实际情况为准的。类似的表述，大家很可能在售楼处的相关标识和广告宣传材料中看到。

　　《商品房销售管理办法》第15条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

　　其第16条中也明确规定，所售房屋的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任属于商品房买卖合同的必备条款。

　　故此，售楼处所展示的沙盘模型、效果图、宣传单册等一般仅可视为法律上的“要约邀请”而非“要约”，是不可被直接视为合同条款的。

　　《解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

　　该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　譬如常见的天价“学区房”，购房者看中的就是在购房后其子女能在楼盘片区内的一流小学、初中就读。倘若开发商对此在宣传中给出了明确允诺，那么根据相应证据该点或可视为合同约定。

　　不同于延期交付和周边配套环境违约，商品房的质量问题直接关系到购房者的居住安全。在这一问题上，法律法规对购房者的权益作出了强有力的保障。

　　《商品房销售管理办法》第35条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

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　　经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　最高法《解释》第9条、第10条也作出了类似规定。房屋主体结构质量不合格的，可“解除合同+赔偿损失”；房屋质量问题严重影响正常居住使用的，同样可以“解除合同+赔偿损失”；房屋质量存在一般性问题的，在保修期内开发商应当负责修复。开发商不积极予以修复的，购房者可自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

　　在明律师最后要提示大家的是，商品房买卖合同纠纷案件是一种典型的民事诉讼案件，秉持“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则。

　　故此，广大购房者一定要从走进售楼处咨询那一刻起就绷紧依法维护自身权益这根弦，明确哪些是合同约定事项，哪些是广告宣传和口头承诺。

　　同时，要在购房的每一个环节上注意留存证据，对开发商作出的重要说明和允诺进行录音取证。一旦遭遇延迟交付房屋等违约情形，要及时咨询专业律师，在律师的指导下去和开发商充分协商，充分利用法院组织调解的机会，争取将自己的损失予以完整全面的弥补。